Chiffrages | Déchiffrages 2012 - François Hollande - Créer 300 000 logements sociaux en 5 ans

proposition

Mettre à disposition 300 000 logements sociaux supplémentaires. Modifier la loi SRU pour relever de 20 à 25 % la part obligatoire de logements sociaux. Renforcer considérablement les pénalités.

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chiffrage

Le coût de la création de 300 000 logements sociaux sur 5 ans, soit 60 000 logements de plus par an que ce qui est prévu pour 2012 (120 000 logements), est estimé à 444 M€ par an. La construction de logements sociaux peut être subventionnée par l’Etat via les prêts locatifs aidés d’intégration (PLAI), les prêts locatifs à usage social (PLUS) ou les prêts locatifs sociaux (PLS) et bénéficier d’aides fiscales (TVA à taux réduit et exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties). La majoration de 5 % du taux d’obligation de logements sociaux par commune et l’augmentation des pénalités associées n’auraient pas d’impact sur les finances de l’Etat. Ces mesures se traduiraient par un redéploiement au profit des EPCI et des fonds régionaux d’aménagement urbain (FRAU) pour augmenter la construction de logements sociaux. Voir le détail du chiffrage

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Détail du chiffrage

SOURCES

RAP 2010 Mission Ville et logement (p.135) (site performance.gouv.fr)
PAP 2012 Mission Ville et logement (p.135) (site performance.gouv.fr)
Comptes du logement 2009 (site du ministère de l’écologie)
Rapport du député Pierre Gosnat sur le projet de loi relatif à l’encadrement des loyers et au renforcement de la solidarité urbaine

COMMENTAIRE DU CHIFFRAGE

Il existe trois dispositifs d’aide pour la construction de logements sociaux :

- le prêt locatif à usage social (PLUS). Dispositif le plus fréquemment mobilisé pour le financement du logement social, ses caractéristiques prennent en compte un objectif de mixité sociale. Le montant moyen d’aide par logement est de 4 070 € [1] ;

- le prêt locatif aidé d’intégration (PLAI). Il finance des logements locatifs destinés à des ménages qui cumulent des difficultés économiques et des difficultés sociales. Le montant moyen d’aide est de 11 740 € [2] ;

- le prêt locatif social (PLS). Il finance des logements locatifs situés en priorité dans les zones dont le marché immobilier est tendu. Le PLS ne bénéficie pas de subventions budgétaires, mais ouvre droit à ces mêmes avantages fiscaux.

Les logements locatifs financés par l’un de ces trois prêts donnent lieu à une convention prévoyant l’encadrement de la destination des logements (notamment des plafonds de loyer et de ressources) et permettant aux locataires de bénéficier des aides personnalisées au logement (APL). Ils sont comptabilisés au titre de l’article 55 de la loi SRU (quota de 20 % de logements sociaux).

Ces aides sont en outre assorties d’avantages fiscaux : application d’un taux réduit de TVA à 5,5 % (chiffrage de cette dépense fiscale pour 2012 : 1 030 M€) et exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant 25 ans, dispositif prorogé jusqu’en 2014 par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (chiffrage de cette dépense fiscale pour 2012 : 1 400 M€).

Le candidat n’a pas précisé les modalités de financement des 300 000 logements supplémentaires qu’il souhaite voir construire. Nous avons retenu comme hypothèse d’une part, que ces 300 000 logements se répartissent sur toute la durée de la mandature, soit 60 000 logements de plus par an que le niveau prévisionnel 2012 (120 000 constructions neuves) et d’autre part, que 47,38 % des constructions bénéficieraient du prêt locatif à usage social (PLUS) et 16,35 % des constructions bénéficieraient du prêt locatif aidé d’intégration (PLAI). Les 36,28 % restants bénéficiant du PLS n’auront pas d’aide budgétaire.

Pour l’estimation basse, le coût moyen prévisionnel des aides pour 2012 [3] a été appliqué pour toute la période (600 € pour un PLUS et 9 600 € pour un PLAI).

Pour l’estimation haute, le coût moyen constaté en 2010 (4 070 € et 11 740 € [4]) a été revalorisé en tenant compte de l’inflation, en prenant pour hypothèse un taux de 1,75 % chaque année.

Pour l’estimation médiane, le coût moyen constaté en 2010 a été appliqué sur toute la période sans être indexé. Le montant total des aides serait alors de 693 M€ par an, soit un besoin supplémentaire par rapport à la budgétisation actuelle (120 000 logements dans le PAP 2012 dont 55 000 en PLUS, 22 500 en PLAI et 42 500 en PLS) d’environ 440 M€ par an.

Par ailleurs, les organismes HLM constructeurs de logements sociaux devront recourir à plus de prêts pour faire face à cette augmentation du nombre de logements à construire. Ce recours massif aux prêts bancaires va générer un surcoût pour l’Etat qui va devoir utiliser le fonds d’épargne de la Caisse des dépôts et consignations financé par la collecte du Livret A et du LDD. Ce surcoût est estimé entre 450 et 500 M€ et intégré à l’hypothèse haute.

En outre, le candidat propose de rehausser la part obligatoire de logements sociaux pour chaque commune de 20 à 25%. La loi « Solidarité et Renouvellement Urbains » (SRU) a inscrit l’objectif de mixité sociale dans l’article L. 121-1 du code de l’urbanisme qui dispose que l’ensemble des documents d’urbanisme doivent garantir la diversité des fonctions urbaines et la mixité sociale dans l’habitat. L’article 55 [5] constitue une modalité de mise en œuvre de ce principe pour la politique de l’habitat. La loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable a étendu les conditions d’application de l’article 55 de la loi SRU aux communes membres d’un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants, et dont la population est au moins égale à 1 500 habitants en Île-de-France et à 3 500 habitants dans les autres régions. En 2007, cette extension s’appliquait à 285 communes, membres de 100 EPCI.

En 2011, parmi les 966 communes déficitaires en logements sociaux et soumises à réalisation, 714 ont été soumises à prélèvement. Parmi ces communes, 253 ont réalisé des dépenses en faveur du logement social déductibles du prélèvement d’un montant supérieur à celui du prélèvement. D’autres (66) en ont été exonérées, car elles bénéficiaient de la dotation de solidarité urbaine et de la cohésion sociale et disposaient de plus de 15 % de logements sociaux sur leur territoire. Ainsi, 395 communes ont effectivement été soumises à prélèvement en 2011 pour un niveau de recette d’un peu moins de 30 M€, dont 20,7 M€ directement reversés aux EPCI dotés d’un PLH et plus de 7,3 M€ affectés aux fonds régionaux d’aménagement urbain (FRAU).

Cette mesure, non chiffrable compte tenu de l’absence de données sur le nombre de logements sociaux par communes, conduirait à restituer des recettes supplémentaires aux EPCI et aux FRAU pour favoriser la construction de logements sociaux supplémentaires. Actuellement les pénalités correspondent à un prélèvement de 20 % du potentiel fiscal par habitant par logement manquant. Une majoration de ces pénalités de 10 % par exemple conduirait à majorer la recette de ces prélèvements de 15 M€ au profit des EPCI et FRAU.

[1] Constat 2010 – rapport annuel de performances mission « Ville et logement ».

[2] Constat 2010 – rapport annuel de performances mission « Ville et logement ».

[3] Données PAP 2012.

[4] Données Rapport annuel de performances 2010.

[5] Codifié aux articles L. 302-5 et suivants du code de la construction et de l’habitat (CCH).

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déchiffrage

Pour

François Hollande

« Nous devons créer plus de logements, de toutes sortes, des logements d’urgence jusqu’aux logements en accession à la propriété, en passant par les logements sociaux. Je propose donc qu’il y ait une modification de la loi SRU avec un relèvement de l’obligation de 20 à 25 % pour la part des logements sociaux et un renforcement considérable des pénalités, de façon à ce que nous puissions, dans les prochaines années, mettre 300 000 logements sociaux de plus à la disposition des catégories qui en relèvent. Nous aurons aussi à augmenter les logements très sociaux, correspondant précisément à une population qui ne peut pas accéder aux logements du parc social et, a fortiori, aux logements du parc privé. Pour ce qui concerne les loyers, qui sont en forte progression, et notamment au moment de la relocation, un mécanisme d’encadrement sur les zones tendues sera introduit. Pour favoriser le logement des populations qui sont le plus loin de l’accès à un habitat, et je pense notamment aux jeunes, j’introduirai un mécanisme de garantie des loyers, de caution, avec des organismes qui seront intermédiaires entre le bailleur et le locataire. » Discours au centre d’hébergement Emmaüs de Paris, 14-12-2011
Parti Socialiste

« En soutenant l’effort des collectivités et des bailleurs, et en réorientant une partie des fonds aujourd’hui consacrés à la défiscalisation, nous nous donnerons les moyens de construire 150 000 logements sociaux chaque année, aux normes BBC (Bâtiment basse consommation). Pour garantir la mixité sociale, l’effort devra être ciblé sur les communes qui ont peu de logements sociaux et où les besoins apparaissent les plus importants. » Projet socialiste 2012, 09-04-2011

Contre

Front national

« Le principe de priorité nationale doit […] être posé concernant l’accès au logement social. […] Il convient d’améliorer la gestion du parc locatif existant grâce à un certain nombre de mesures : […] adapter la loi SRU aux possibilités concrètes de chaque commune ; l’objectif n’est pas de construire le plus possible de logement social, mais d’attribuer les logements existants de la manière la plus juste. […] Il est impératif d’organiser dans le cadre d’un plan décennal, la destruction des cités construites dans les années 1955 à 1970 et leur remplacement par un habitat de taille et d’esthétique traditionnelles, dans le respect de chartes d’insertion paysagère. » Projet présidentiel de Marine Le Pen, 19-11-2011

Autre

Front de gauche

« Le logement locatif social sera reconnu comme le logement universel accessible à tous. Nous engagerons un plan d’urgence national pluriannuel de construction de 200 000 logements publics sociaux par an pendant cinq ans comprenant un volet spécifique de logements étudiants et pour les jeunes. Nous porterons donc le budget logement à 2 % du PIB en crédits de paiement, et reviendrons à une aide à la pierre à hauteur de 40 % du coût des opérations, avec des prêts publics bonifiés et de longue durée de remboursement. » L’humain d’abord, Programme du Front de Gauche et de son candidat commun Jean-Luc Mélenchon, 15-09-2011
Europe Ecologie - Les Verts

« Face à la pénurie de logements, construisons plus et mieux. 500 000 logements par an, dont 160 000 logements sociaux. La priorité aux logements les plus sociaux avec la construction d’au moins 30 000 PLAI familiaux et en limitant les agréments PLS à 10 %. Leur financement sera garanti par le livret A, des financements publics et d’Action Logement. » Programme d’actions pour les temps qui viennent, 18-12-2011
MoDem

« Au slogan « tous propriétaires », nous préférons substituer celui de « un logement adapté et aux normes en vigueur pour tous ». Afin de satisfaire la diversité des besoins, nous devons encourager le logement locatif privé et les petits bailleurs privés. Chaque programme privé de constructions neuves doit intégrer un minimum de 20 % de logements sociaux. Il convient aussi d’assurer la transférabilité des prêts d’un logement à l’autre afin d’accompagner les mobilités professionnelles. » Le projet humaniste, 06-12-2009
Union pour un Mouvement Populaire

« Il faut […] développer une offre locative de logement intermédiaire à prix maîtrisé. Nous proposons de fixer un objectif de 10 % de logements intermédiaires parmi les productions nouvelles. […] Un logement social plus juste : réaffirmer la double vocation des logements sociaux : sociale et/ou temporaire. Les logements sociaux doivent être réservés soit aux personnes aux revenus modestes, […] soit aux personnes pour lesquelles il s’agit d’une étape dans le parcours résidentiel, un point de passage et non un logement à vie. […] Le logement social ne doit pas devenir une rente de situation pour certains. » Convention Logement, 15-11-2011